前回、記述致しました通り、不動産は現金や証券よりも評価額が下がりやすく、尚且つ賃貸物件の場合は借家の評価となり、実際の流通価格よりも相続評価額がかなり下げることが出来るので、結果的に相続税対策になるということはお分かりいただけたかと思います。

では、実際にはどのような物件が「相続対策」に効果的な物件となるのでしょうか、結論から申し上げますと「収益物件であればなんでも良い」というわけではありません。

相続対策だけを重視してしまい、収益性や資産価値を考えずに購入してしまうと、相続後に空室が増えたり、修繕が重なり、結果的に残された家族に負担が大きくなってしまう可能性があります。

「その為、下記のようなポイントを重視しています。

①、長期安定して入居が見込める立地

②、建物の品質と維持管理

③、将来売却しやすい物件である

これらを考慮したうえで相続対策と資産形成を両立させる計画が大切です。

収益物件は相続税評価額を下げるだけでなく、毎日の家賃収入を生み出す資産でもあり、「節税」と「資産形成」を同時に目指すことが大切です。しかし物件選びを間違えると期待していた効果が得られない場合もあります。

だからこそ、相続税の知識だけでなく、不動産市場や賃貸経営に精通した専門家に相談することが大切なのです。ソーワホームでは京都市を中心に収益物件の企画・建築・売買・賃貸管理まで一貫して行っております。

「何から始めたら良いのか分からない」という方も、お気軽にソーワホームまでご相談ください。

併せてここ最近、よくお客様から「相続対策」についてご相談されることが増えましたので、簡単に私の分かる範囲でご説明いたします。

収益物件を相続対策に良く利用される理由については、相続が発生した場合、相続税の計算を行う際に、現金や預貯金の金額、株式は財産を遺した人が亡くなった日の株価で計算されます。

それに対して、不動産の収益用物件は、相続時に「路線価方式」で評価されることがほとんどです。路線価とは国土交通省が発表している「公示地価」の８割程度となっており、逆に「実勢価格」は公示価格の1.1～1.5倍になる事が多いです。そうすると不動産の相続時には土地は実際の相場よりも割安に評価されることになります。　また、それに加え収益用の土地の場合は、他者へ賃貸で貸し出していることもあり、相続税評価額が2～３割下がります。

一方、建物部分については「固定資産税評価額」と同等と評価されます。ただ、建物の「固定資産税評価額」は、新築の場合で同じものを再建築する際にかかる費用の50～70％程度で評価されます。　また、建物についても土地と同様に他者へ賃貸で貸し出しているため、相続税評価額は下がります。

中古物件の場合は経年劣化を踏まえて固定資産税評価額は減価されていますが、その経年補正の下限は20%となっています。

こうしたことから、収益用の賃貸アパート・マンションは現預金を所有している評価よりも、不動産収益物件の方が評価額が低くなるため、もし被相続人が現金1億円持っている場合は評価はそのままですが、不動産収益物件を購入した場合、5,000万円程度の評価へ抑えられ、結果的に相続税が大幅に下がり相続税対策につながる理由となるのです。　　

では、一体どの様な物件が相続対策に最適な物件かについては、また次回にご説明いたします。