収益物件の相続対策について
弊社は不動産の中でも積極的に収益用物件の企画、建築、仲介、管理と様々な業務内容に取り組んでおり、特に令和年号に入ってからは相続案件についてのご相談が増えています。
併せてここ最近、よくお客様から「相続対策」についてご相談されることが増えましたので、簡単に私の分かる範囲でご説明いたします。
収益物件を相続対策に良く利用される理由については、相続が発生した場合、相続税の計算を行う際に、されます。
それに対して、不動産の収益用物件は、相続時に「路線価方式」で評価されることがほとんどです。路線価とは国土交通省が発表している「公示地価」の８割程度となっており、逆に「実勢価格」は公示価格の1.1～1.5倍になる事が多いです。そうすると不動産の相続時には土地は実際の相場よりも割安に評価されることになります。 また、それに加え収益用の土地の場合は、他者へ賃貸で貸し出していることもあり、相続税評価額が2～３割下がります。
一方、建物部分については「固定資産税評価額」と同等と評価されます。ただ、建物の「固定資産税評価額」は、新築の場合で同じものを再建築する際にかかる費用の50～70％程度で評価されます。 また、建物についても土地と同様に他者へ賃貸で貸し出しているため、相続税評価額は下がります。
中古物件の場合は経年劣化を踏まえて固定資産税評価額は減価されていますが、その経年補正の下限は20%となっています。
こうしたことから、収益用の賃貸アパート・マンションは現預金を所有している評価よりも、不動産収益物件の方が評価額が低くなるため、もし被相続人が現金1億円持っている場合は評価はそのままですが、不動産収益物件を購入した場合、5,000万円程度の評価へ抑えられ、結果的に相続税が大幅に下がり相続税対策につながる理由となるのです。
では、一体どの様な物件が相続対策に最適な物件かについては、また次回にご説明いたします。